Cómo evitar estafas al vender una propiedad: guía práctica para propietarios

Vender una casa, un lote o una finca representa una decisión importante. Además del valor económico involucrado, durante el proceso el propietario comparte información personal, documentos y datos relacionados con su patrimonio. Por esta razón, una negociación inmobiliaria debe manejarse con prudencia desde el primer contacto.

Actualmente, muchos compradores legítimos comienzan sus consultas por WhatsApp, redes sociales o correo electrónico. Incluso es normal recibir mensajes de personas que viven fuera de Costa Rica. El canal utilizado o la nacionalidad del interesado no determinan si una propuesta es confiable; lo verdaderamente importante es su disposición para identificarse, verificar la propiedad y seguir un proceso formal.

La preocupación aparece cuando el supuesto comprador evita las verificaciones, presiona para actuar rápidamente o intenta llevar al propietario hacia plataformas, pagos o procedimientos que no corresponden a una compraventa inmobiliaria.

¿Cómo funciona la estafa del supuesto comprador?

En esta modalidad, el delincuente no tiene un interés real en adquirir la propiedad. El anuncio inmobiliario es solamente el punto de entrada para establecer contacto con el propietario.

El proceso puede desarrollarse de la siguiente manera:

1. El supuesto comprador manifiesta gran interés y acepta el precio con muy poca negociación.

2. Afirma encontrarse fuera del país, representar una empresa o disponer de fondos mediante inversiones o criptomonedas.

3. Mantiene conversaciones durante varios días para generar confianza.

4. Propone realizar el pago mediante una plataforma financiera, una billetera digital o un intermediario elegido por él.

5. Solicita al propietario crear una cuenta, ingresar a un enlace o hacer un depósito para “activar”, “verificar” o “liberar” el dinero.

6. La plataforma puede mostrar un saldo aparentemente disponible, aunque los fondos no existen.

7. Posteriormente se solicitan nuevos pagos por impuestos, comisiones, seguros o problemas con el retiro.

En estos casos, el objetivo nunca fue comprar la propiedad. El verdadero propósito era obtener dinero, información financiera, contraseñas o acceso al dispositivo de la víctima.

La regla de oro es sencilla: un propietario no debería tener que enviar dinero, comprar criptomonedas ni financiar una cuenta para poder recibir el precio de venta de su propiedad.

El Ministerio de Ciencia, Innovación, Tecnología y Telecomunicaciones recomienda detenerse, verificar la fuente y no actuar bajo presión ante comunicaciones inesperadas. También advierte sobre enlaces maliciosos, mensajes engañosos y fraudes de inversión. Puede consultar sus recomendaciones en la sección oficial de Seguridad Digital del MICITT.

Principales señales de alerta

Una señal aislada no necesariamente significa que exista una estafa. Sin embargo, la combinación de varias de las siguientes conductas justifica suspender la negociación hasta verificar al interesado.

1. Quiere comprar sin conocer los aspectos básicos de la propiedad

Un inversionista podría comprar a distancia, pero normalmente hará preguntas sobre la ubicación, medidas, servicios, estado registral, uso de suelo, precio y condiciones de venta.

Debe llamar la atención que alguien acepte inmediatamente el precio sin solicitar información relevante ni mostrar interés en verificar el inmueble.

2. Evita identificarse adecuadamente

Un comprador serio debería estar dispuesto a facilitar su nombre completo, identificación y datos básicos de contacto. Si dice representar una sociedad, también debe poder demostrar la existencia de la empresa y su facultad para actuar en nombre de ella.

Los perfiles con poca actividad, nombres diferentes, fotografías dudosas o información contradictoria requieren una verificación adicional.

3. Presiona para actuar con urgencia

Las frases “debe hacerlo hoy”, “la transferencia está por vencer” o “si no deposita ahora perderá el dinero” buscan que la persona actúe emocionalmente.

Una operación inmobiliaria legítima permite revisar documentos, consultar al banco y recibir asesoría profesional. La urgencia injustificada es una de las señales más frecuentes de manipulación.

4. Solicita ingresar a enlaces o instalar aplicaciones

No se debe abrir un enlace, escanear un código QR ni instalar una aplicación solamente porque el supuesto comprador lo solicita.

Tampoco se deben compartir contraseñas, códigos enviados por SMS, claves bancarias, códigos de autenticación o información de tarjetas. Una institución financiera legítima no necesita que el propietario entregue estas credenciales para recibir una transferencia.

5. Pide dinero antes de pagar la propiedad

Desconfíe si le solicitan cubrir previamente:

• Impuestos internacionales.

• Comisiones para liberar fondos.

• Seguros de transferencia.

• Costos de verificación.

• Activación de una billetera digital.

• Compra de criptomonedas.

• Depósitos para demostrar solvencia.

• Gastos de un intermediario impuesto por el comprador.

Los gastos legítimos de una compraventa deben quedar identificados, documentados y ser revisados por los profesionales responsables del cierre.

6. Presenta capturas de pantalla como comprobante de pago

Una imagen, un correo electrónico o un comprobante enviado por WhatsApp no demuestra que el dinero haya sido recibido.

La acreditación debe comprobarse directamente en la cuenta bancaria y, cuando corresponda, confirmarse con la entidad financiera. No entregue documentos originales, llaves, posesión ni firme el traspaso basándose únicamente en un comprobante digital.

También debe sospecharse de los supuestos pagos por un monto superior al acordado acompañados de una solicitud para devolver la diferencia.

7. Se niega a firmar una promesa de compraventa

Cuando el comprador solicita reservar la propiedad, lo prudente es formalizar las condiciones por escrito y respaldar el compromiso mediante una señal de trato.

El documento debe indicar claramente:

• Precio y forma de pago.

• Plazo para formalizar la compraventa.

• Monto entregado como señal de trato.

• Condiciones para devolver o retener ese dinero.

• Obligaciones de ambas partes.

• Consecuencias si el comprador o el vendedor incumplen.

• Condiciones pendientes, como financiamiento o revisión legal.

En Bienes Raíces Liberia no consideramos que una propiedad esté formalmente reservada solamente por una conversación o una promesa verbal. La reserva debe estar respaldada por documentación adecuada y por un compromiso económico verificable.

Medidas para vender su propiedad con mayor seguridad

Verifique al interesado antes de entregar información sensible

• Solicite los datos necesarios para conocer con quién se está negociando. Cuando la persona se encuentre fuera del país, una videollamada puede ayudar a confirmar su identidad y aclarar directamente las condiciones de la compra.

• Si participa una empresa, un abogado, un asesor financiero o cualquier otro intermediario, verifique su existencia mediante canales independientes. No utilice únicamente los números telefónicos o enlaces proporcionados por el propio interesado.

Comparta los documentos de manera gradual

• En una primera consulta no es necesario entregar copias completas de la cédula, escrituras, certificaciones, recibos bancarios o documentos que contengan firmas y datos sensibles.
• Cuando sea necesario remitir documentos, pueden utilizarse copias con una marca de agua que indique su finalidad, por ejemplo: “Copia exclusiva para estudio de compraventa”. También conviene ocultar la información que no sea necesaria para esa etapa.

Mantenga las condiciones por escrito

• Las ofertas, contrapropuestas, plazos y acuerdos importantes deben quedar documentados. Esto evita confusiones y permite reconstruir el proceso si posteriormente surge un problema.
• Guarde mensajes, correos electrónicos, números telefónicos, enlaces y comprobantes relacionados con la negociación.

No reserve sin un compromiso formal

• Retirar una propiedad del mercado representa un costo para el vendedor. Por ello, la señal de trato no debe tratarse como una simple transferencia informal.
• La promesa u opción de compraventa debe ser preparada o revisada por un profesional y explicar claramente qué sucederá con el dinero si la venta no se concreta por una causa atribuible al comprador o al vendedor.

Verifique los fondos directamente

• No acepte como prueba definitiva una captura de pantalla, un saldo mostrado en una plataforma desconocida o una comunicación supuestamente enviada por un banco.
• Los fondos deben encontrarse acreditados y disponibles mediante un mecanismo previamente acordado. En operaciones internacionales o de mayor cuantía puede valorarse un servicio de custodia o escrow, pero su identidad, regulación, costos y condiciones deben verificarse de manera independiente.

Utilice asesoría legal y notarial independiente

• El contrato preliminar, el estudio registral, la procedencia de los fondos y el traspaso deben ser revisados por profesionales competentes.
• No permita que toda la operación quede exclusivamente bajo el control de un abogado, notario o intermediario seleccionado por una persona que todavía no ha sido verificada.

Active la Alerta Registral

• El Registro Nacional ofrece un servicio de monitoreo que informa sobre movimientos relacionados con los bienes inscritos. Esta herramienta no sustituye la vigilancia legal ni impide por sí sola una operación fraudulenta, pero puede ayudar al propietario a detectar oportunamente la presentación de documentos relacionados con su inmueble.
• Puede obtener información en el sitio oficial de Alerta Registral del Registro Nacional.

Proteja también sus cuentas digitales

• Utilice contraseñas diferentes y active la autenticación en dos pasos en el correo electrónico, WhatsApp, redes sociales y servicios financieros.
• El MICITT también recomienda verificar remitentes y enlaces antes de responder, evitar el envío de información confidencial por canales no comprobados y mantener actualizados los dispositivos.

¿Qué hacer ante un posible intento de estafa?

Si una negociación comienza a presentar señales sospechosas:

1. Suspenda cualquier pago o envío de información.

2. No ingrese nuevamente a los enlaces recibidos.

3. Guarde capturas de pantalla, conversaciones, números, nombres, correos y comprobantes.

4. Comuníquese inmediatamente con su banco si facilitó datos financieros o realizó una transferencia.

5. Cambie sus contraseñas y active la verificación en dos pasos si ingresó información en una página desconocida.

6. Informe al corredor o profesional que esté acompañando la operación.

7. Presente la denuncia correspondiente ante el Organismo de Investigación Judicial.

El OIJ cuenta con una Sección Especializada contra Estafas y Fraude Registral. Además, las personas que dispongan de firma digital pueden utilizar el servicio de prerreporte de denuncias por delitos contra la propiedad o fraudes, o acudir a la delegación del OIJ más cercana.

Una venta segura comienza con un proceso ordenado

La mayoría de los compradores son personas legítimas que buscan una propiedad para vivir, invertir o desarrollar un proyecto. Las medidas de seguridad no tienen como finalidad dificultar la negociación, sino separar a los interesados reales de quienes buscan aprovecharse del propietario.

Una oferta seria puede verificarse, documentarse y someterse a revisión profesional. Si una persona se molesta porque usted desea confirmar su identidad, consultar a su banco o formalizar las condiciones por escrito, lo más prudente es no continuar.

En Bienes Raíces Liberia acompañamos a los propietarios durante la promoción, atención de interesados, negociación y coordinación del proceso de venta. Nuestro objetivo es que cada operación avance con claridad, respaldo documental y comunicación profesional.

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Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye la asesoría legal, notarial, bancaria o financiera aplicable a cada operación.